Portiere o portineria virtuale in condominio: costi 2026

Una settimana ha 168 ore. Un portiere a tempo pieno ne copre circa 40: meno di un quarto del tempo in cui il condominio vive, riceve pacchi, apre il portone a imprese e visitatori. È il conto che molte assemblee fanno quando il portiere storico va in pensione e ci si accorge che la sua sostituzione non è una sola scelta, ma quattro: assumere di nuovo, comprare ore di portierato, collegare gli ingressi a una portineria virtuale, oppure mettere insieme le ultime due.

Qui mettiamo in fila cosa fa davvero ciascuna soluzione, cosa non fa e quanto costa in un anno su un condominio tipo di 60 unità, con i conti visibili.

Il portiere dipendente: il costo pieno, non lo stipendio

Il portiere assunto dal condominio resta la formula più apprezzata dai residenti, e c’è un motivo: è una persona che conosce tutti, sa chi abita da solo, nota la finestra aperta da tre giorni e l’odore di gas sul pianerottolo. Ma il condominio diventa datore di lavoro, con tutto quello che comporta: retribuzione, contributi, tredicesima, TFR, consulente paghe, ferie e malattie da coprire con qualcun altro.

Il costo complessivo di un full-time lo abbiamo scomposto voce per voce nella guida su quanto costa un portiere di condominio: tutto compreso si colloca fra 38.000 e 45.000 € l’anno. Se c’è un alloggio di servizio il conto cambia ancora, perché all’unità non locata va dato un valore: il confronto con e senza alloggio è nell’articolo su custode o portineria a Milano.

Per il nostro confronto conta soprattutto un dettaglio: quelle circa 40 ore settimanali sono rigide. Sera, domenica e notte restano scoperte, e con due scale il portiere sta fisicamente in una guardiola sola.

Il portierato esterno a ore: si pagano le fasce che servono

Con il servizio in appalto l’assemblea decide le fasce orarie e paga quelle. L’operatore in divisa presidia l’ingresso, filtra visitatori e fornitori, ritira posta e pacchi, segnala anomalie all’amministratore. Il personale, le sostituzioni per ferie e malattia e la gestione dei turni sono a carico del fornitore: l’amministratore non organizza nulla e il condominio non ha dipendenti.

La tariffa parte da 14,00 €/h per il portierato standard. Quando le mansioni si allargano, o si coprono fasce serali e festive con le maggiorazioni CCNL secondo la fascia, il costo orario sale: per questo nella pagina sul portierato a Milano e i suoi costi i conti sono fatti in modo prudenziale a partire da 16 €. Il vantaggio vero è la modulabilità: si coprono solo le ore che servono.

La portineria virtuale: cosa fa e cosa non fa

La portineria virtuale, o remota, sposta la guardiola in una centrale operativa. Ai portoni si installa un videocitofono collegato; telecamere su ingressi, androni e passo carraio; un sistema di apertura a distanza con codici o badge. Quando qualcuno suona e non trova il condomino, risponde un operatore della centrale che vede chi c’è davanti al portone.

Nella pratica quotidiana la centrale fa tre cose. Apre ai fornitori abilitati nella loro fascia: impresa di pulizie, manutentore dell’ascensore, letturista, con un registro di chi è entrato e quando. Gestisce i pacchi indirizzando il corriere agli armadietti con codice nell’androne, così il condomino ritira quando rientra. Sorveglia gli ingressi fuori orario e, se vede un portone forzato o una presenza anomala, chiama le forze dell’ordine e può mandare una pattuglia: il tempo effettivo dipende da zona e orario e lo definiamo in sopralluogo. Come funziona il collegamento con una centrale lo spieghiamo nella guida al controllo da remoto con centrale operativa.

Il costo ha due parti. Un impianto iniziale, che dipende soprattutto dal numero di ingressi e di unità: videocitofoni, telecamere, controllo accessi, eventuali armadietti. E un canone mensile per la centrale che risponde. Le forbici sono larghe e vanno lette come indicative: su un condominio di 60 unità con due portoni l’impianto sta orientativamente fra 12.000 e 25.000 €, il canone fra 500 e 1.000 € al mese. Gli armadietti pacchi a volte si ottengono in comodato, a volte si comprano: va chiarito prima.

Poi c’è quello che va detto in assemblea senza giri di parole. La centrale non sale le scale. Se un’anziana cade in androne, l’operatore chiama i soccorsi ma nessuno le tiene la mano finché arrivano. Non espone i bidoni, non controlla le pulizie, non si accorge che la signora del terzo piano non ritira il giornale da due giorni. E per chi ha ottant’anni parlare con uno schermo non è la stessa cosa che parlare con una persona: in molti condomini questo, più dei costi, decide il voto. Le telecamere nelle parti comuni richiedono inoltre una delibera, i cartelli e regole chiare sulla conservazione delle immagini.

La soluzione mista: persona nelle ore di punta, centrale nel resto

Nei condomini grandi, con più scale, la formula che regge meglio è spesso quella intermedia. Un operatore di portierato copre le fasce in cui passano quasi tutti: la mattina presto, quando escono i residenti ed entrano le imprese, e il tardo pomeriggio, quando rientrano e arrivano i corrieri. Nel resto della giornata, la sera, la domenica e la notte, gli ingressi restano collegati alla centrale, con intervento su segnalazione.

Il vantaggio è che la persona c’è nei momenti in cui serve una persona, e la copertura delle porte non si interrompe mai. Chi vuole un controllo fisico anche di notte può aggiungere ronde ispettive a orari variabili, con due-quattro passaggi: indicativamente fra 250 e 600 € al mese.

I costi a confronto su un condominio tipo

Prendiamo un condominio di 60 unità su due scale in zona Città Studi, a Milano, con due portoni su strada e un cortile interno. I conti sono annui, indicativi, e la quota per appartamento è una media: ognuno paga secondo i propri millesimi. L’impianto della portineria virtuale è diviso su cinque anni per renderlo confrontabile con le altre voci.

La lettura onesta è questa. La portineria virtuale è la voce più bassa, ma è l’unica senza una persona in sede. Il portierato a ore costa meno del dipendente coprendo più ore, però lascia scoperte sera, domenica e notte. La mista spende quanto il portierato da solo e sposta le ore della persona nei momenti di punta, in cambio di porte controllate sempre. Il dipendente resta il più caro, ma è l’unico con la stessa persona ogni giorno.

I criteri che decidono davvero

Scale, ingressi e unità

Con un solo portone e venti appartamenti bastano quasi sempre la portineria virtuale o poche ore di portierato. Con due o tre scale, passo carraio e box, una persona sola non vede tutto e il collegamento remoto degli ingressi diventa quasi obbligato.

Età dei residenti

È il criterio più sottovalutato nei preventivi e il più pesante in assemblea. Dove vivono molti anziani soli, la persona fisica non è un lusso: è il primo che si accorge che qualcosa non va.

Volume di pacchi

Nei palazzi dove quasi tutti lavorano fuori casa, i pacchi sono il motivo numero uno per cui si chiede una portineria. Gli armadietti con codice risolvono gran parte del problema anche senza persona; restano fuori i pacchi voluminosi e le raccomandate, che vanno previsti in una fascia presidiata.

Zona e sicurezza percepita

Un condominio su una via di passaggio, con ingresso poco illuminato o box accessibili dalla strada, ha bisogno di qualcuno che intervenga di notte, non solo di qualcuno che veda. In un contesto più tranquillo, come molti stabili di Monza centro, la centrale nelle ore scoperte può essere sufficiente.

Delibera e ripartizione

Qualunque formula serve una delibera con un criterio di spesa scritto, e chiudere una portineria con dipendente è una decisione più delicata di un cambio di fornitore. Maggioranze e millesimi li abbiamo trattati nella guida su chi paga la vigilanza in condominio.

Un esempio ragionato: 60 unità in Città Studi

Stabile anni Sessanta fra via Pascoli e viale Romagna, due scale. Nella scala A abitano molti proprietari storici, diversi oltre i settantacinque anni; la scala B ha tanti appartamenti affittati a studenti e giovani coppie, con un via vai continuo di corrieri. Il portiere va in pensione, l’assemblea è divisa: metà vuole riassumere, metà vuole la portineria virtuale, che costa meno della metà.

Rifare l’assunzione vorrebbe dire 38.000-45.000 € l’anno per una copertura che non tocca le serate, cioè proprio l’orario in cui la scala B riceve e fa entrare più gente. La sola portineria virtuale, 8.400-17.000 €, avrebbe lasciato la scala A senza la persona che i residenti anziani chiedevano, e quasi certamente la delibera non sarebbe passata.

La proposta che mette d’accordo l’assemblea è la mista: operatore di portierato dal lunedì al venerdì fra 7:30 e 10:30 e fra 17 e 20, con postazione nell’androne della scala A e ritiro dei pacchi voluminosi; armadietti con codice nell’androne della scala B; entrambi i portoni e il passo carraio collegati alla centrale nel resto della settimana. Spesa fra 29.000 e 35.200 € l’anno, cioè fra 40 e 49 € al mese in media per appartamento, contro i 53-63 € del dipendente. Dopo sei mesi si rileggono gli orari sui dati reali di ingressi e consegne.

Il punto non è che la mista sia sempre la risposta giusta. È che in un condominio con due popolazioni diverse, una sola formula scontenta metà dei residenti, e quella metà vota.

Domande frequenti

Quanto costa una portineria virtuale per un condominio?

Il costo ha due parti: un impianto iniziale per videocitofoni, telecamere, controllo accessi ed eventuali armadietti, e un canone mensile per la centrale che risponde. Su un condominio di 60 unità con due portoni l’impianto sta indicativamente fra 12.000 e 25.000 € e il canone fra 500 e 1.000 € al mese. Le cifre dipendono soprattutto dal numero di ingressi e di unità e da quanto dell’impianto esistente si può riutilizzare.

La portineria virtuale può sostituire del tutto il portiere?

Per aprire ai fornitori, gestire i pacchi con gli armadietti e controllare gli ingressi sì. Non sostituisce invece la presenza fisica: nelle emergenze in androne, con residenti anziani soli, per la cura dello stabile e le piccole incombenze quotidiane serve una persona. Per questo nei condomini grandi si sceglie spesso una soluzione mista.

Conviene di più il portiere dipendente o il portierato a ore?

Dipende dalle ore da coprire e da quanto conta avere sempre la stessa persona. Un portiere full-time costa tutto compreso fra 38.000 e 45.000 € l’anno per circa 40 ore settimanali. Il portierato a ore parte da 14,00 €/h e include le sostituzioni: con 42 ore settimanali si arriva intorno ai 30.600 € l’anno. Il dipendente resta preferibile dove svolge anche pulizie e manutenzione in modo sostanziale.

Chi riceve i pacchi se non c’è più il portiere?

La soluzione più usata sono gli armadietti con codice nell’androne: il corriere deposita, il condomino riceve il codice e ritira quando rientra. I pacchi voluminosi e le raccomandate restano un problema e vanno concentrati nelle fasce in cui c’è un operatore di portierato. Conviene decidere la procedura prima di cambiare servizio, non dopo le prime lamentele.

A cura di Giuseppe Nesca · Reparto Commerciale, Vigil Pro Security