Un portiere di condominio assunto full-time costa oggi, tutto compreso, tra i 38.000 e i 45.000 euro l’anno: allo stipendio lordo previsto dal CCNL Proprietari di Fabbricati vanno sommati contributi INPS, TFR, tredicesima, ferie, malattie e — voce che quasi nessun preventivo racconta — le sostituzioni quando il portiere non c’è. Per un condominio milanese di 30 unità significa spesso oltre 100 euro al mese a famiglia solo di portineria. È il motivo per cui sempre più assemblee, a Milano come a Monza, mettono a confronto il dipendente con l’alternativa: un servizio di portierato fiduciario a turni, da 16,00 €/ora, dove si pagano solo le ore effettivamente coperte. In questa guida trovi le cifre reali di entrambe le strade, una tabella per scenari (mezza giornata, solo notte, H24) e le regole per deliberare in assemblea.
Le due strade: portiere dipendente o servizio a turni
Quando un condominio vuole una presenza in portineria, le opzioni concrete sono due.
1. Il portiere dipendente del condominio. Il condominio diventa datore di lavoro: assume una persona con il CCNL Proprietari di Fabbricati, versa i contributi, gestisce buste paga, ferie, malattie, eventuale alloggio di servizio. È la formula tradizionale dei palazzi storici di Milano, da Magenta a Porta Venezia.
2. Il servizio di portierato fiduciario in appalto. Il condominio firma un contratto con un’azienda di vigilanza privata e servizi fiduciari, che manda operatori formati a coprire le fasce orarie decise dall’assemblea. Niente rapporto di lavoro diretto: il personale, le sostituzioni e gli oneri contributivi sono a carico del fornitore. Come funziona nel dettaglio lo spieghiamo nella pagina dedicata al portierato per condomini in Lombardia.
La differenza economica non sta nel “prezzo orario” — sta in cosa paghi: con il dipendente paghi una posizione lavorativa a tempo pieno, con il servizio a turni paghi le ore che ti servono davvero.
Quanto costa davvero un portiere dipendente nel 2026
Ecco la composizione tipica del costo annuo di un portiere full-time (valori indicativi, variano con livello di inquadramento, anzianità e presenza dell’alloggio):
- Retribuzione lorda annua (CCNL Proprietari di Fabbricati, 13 mensilità): circa 18.000-22.000 €
- Contributi previdenziali e assicurativi a carico del condominio: circa il 30-32% del lordo, quindi 5.500-7.000 €
- TFR accantonato: circa 1.300-1.600 €/anno
- Sostituzioni per ferie, permessi e malattie: 4-6 settimane l’anno da coprire con personale esterno o straordinari, tipicamente 3.000-5.000 €
- Costi accessori: consulente del lavoro, buste paga, vestiario, formazione sicurezza, eventuale indennità o alloggio: 1.500-4.000 €
Totale realistico: 38.000-45.000 € l’anno per una copertura di circa 38-40 ore settimanali. E il punto critico è proprio questo: quelle 38-40 ore sono rigide. Il dipendente non copre la notte, non copre la domenica, e quando è in ferie il condominio deve comunque organizzare (e pagare) la sostituzione. Chi vuole capire come si formano le tariffe orarie nel settore può leggere la nostra guida su quanto costa un vigilante privato, dove il meccanismo costo del lavoro → tariffa è spiegato voce per voce.
L’alternativa a turni: portierato fiduciario da 16 €/ora
Con il servizio fiduciario in appalto la logica si ribalta: l’assemblea decide le fasce orarie e paga solo quelle. La tariffa parte da 16,00 €/ora e comprende ciò che nel modello a dipendente sono costi separati:
- operatore formato in divisa, con eventuale turnazione su più persone;
- sostituzioni incluse nel servizio: ferie, malattie e imprevisti sono un problema del fornitore, non dell’amministratore;
- coordinamento operativo e reperibilità del responsabile di zona;
- nessuna gestione di buste paga, contributi, TFR o vertenze in capo al condominio.
L’attivazione è rapida: sopralluogo tipicamente entro 24 ore dalla richiesta e avvio del servizio in tempi indicativi di 24-72 ore dalla firma, contro le settimane necessarie per una selezione e assunzione diretta.
Tabella costi 2026: dipendente vs servizio a turni, scenario per scenario
Valori indicativi calcolati sulla tariffa base di 16,00 €/h. Il confronto con il dipendente è a parità di esigenza reale del condominio.
| Scenario di copertura | Ore/mese indicative | Servizio a turni (da 16 €/h) | Portiere dipendente |
|---|---|---|---|
| Mezza giornata (lun-ven, 8:00-13:00) | ~108 h | da ~1.730 €/mese ~20.700 €/anno | part-time: ~22.000-26.000 €/anno + sostituzioni |
| Giornata piena (lun-sab, 8:00-12:00 e 15:00-19:00) | ~208 h | da ~3.330 €/mese ~40.000 €/anno | full-time: 38.000-45.000 €/anno (ma il sabato pomeriggio resta scoperto) |
| Solo notte (22:00-6:00, 7 notti su 7) | ~243 h | da ~3.890 €/mese ~46.700 €/anno | non praticabile con un solo dipendente (riposi e limiti orario di lavoro) |
| Presidio H24 (365 giorni) | ~730 h | da ~11.700 €/mese ~140.000 €/anno | servirebbero 4-5 dipendenti a rotazione: oltre 160.000-190.000 €/anno |
La lettura onesta della tabella è questa: sulla giornata piena classica i due modelli si equivalgono come spesa lorda, e il dipendente storico resta una scelta legittima dove il condominio tiene alla continuità della stessa persona. Il servizio a turni vince nettamente in tre casi: coperture parziali (paghi 20.000 € invece di mantenere una posizione full-time), coperture notturne o festive (impossibili con un solo assunto) e presidi estesi o H24, dove moltiplicare i dipendenti fa esplodere i costi di gestione.
Quando conviene l’una e quando l’altra
Il dipendente conviene se…
Il condominio è grande (50+ unità), vuole la stessa figura fissa da anni, dispone magari di un alloggio di servizio che abbatte il costo retributivo, e ha un amministratore strutturato per gestire un rapporto di lavoro con tutte le sue variabili.
Il servizio a turni conviene se…
Serve una copertura parziale (solo mattina, solo pomeriggio, solo notte), serve flessibilità stagionale (più ore d’estate quando il palazzo si svuota, meno d’inverno), il portiere storico va in pensione e nessuno vuole riaprire una posizione a tempo indeterminato, oppure si vogliono eliminare i costi nascosti di sostituzioni e contenziosi. Un caso tipico che seguiamo: condominio anni ’60 in zona Città Studi a Milano, portiere andato in pensione nel 2025, costo storico 41.000 €/anno. L’assemblea ha deliberato un presidio 7:30-13:30 dal lunedì al sabato: circa 156 ore al mese, spesa da ~2.500 €/mese, risparmio superiore a 10.000 € l’anno con in più il sabato coperto. Situazioni analoghe le gestiamo ogni settimana anche a Monza, nel quartiere Musicisti e verso San Biagio, dove i condomìni di media taglia raramente giustificano un full-time.
Chi decide in assemblea: maggioranze e millesimi
Il portierato è un servizio comune, quindi la parola spetta all’assemblea. Le regole pratiche (indicative — il riferimento resta il vostro amministratore):
- Affidare il servizio a una ditta esterna o rinnovare il contratto: rientra di norma nella gestione ordinaria/straordinaria dei servizi comuni e si delibera con le maggioranze dell’art. 1136 c.c. — in seconda convocazione, maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi per l’ordinaria, la metà per gli atti di maggior rilievo.
- Sopprimere la portineria con dipendente (licenziare non si dice nei verbali, ma di fatto è chiudere la posizione): la giurisprudenza prevalente la tratta come innovazione, quindi serve la maggioranza qualificata — maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi dei millesimi — salvo diversa previsione del regolamento contrattuale.
- Ripartizione della spesa: salvo criteri diversi nel regolamento, la portineria si ripartisce per millesimi di proprietà (art. 1123 c.c., tabella A). Su un condominio di 30 unità, un servizio da 2.500 €/mese pesa in media 80-85 €/mese ad appartamento, con differenze in base ai millesimi di ciascuno.
Un consiglio operativo da chi partecipa spesso a queste assemblee: portate in delibera due o tre scenari orari con i costi già quantificati (come nella tabella sopra), non un generico “portierato sì/no”. Le assemblee si bloccano sull’astratto e si sbloccano sui numeri.
Cosa fa (e cosa non fa) il portiere fiduciario
L’operatore fiduciario presidia l’ingresso, filtra visitatori e fornitori, ritira la posta e i pacchi, controlla gli accessi ai box e alle parti comuni, segnala anomalie (porte forzate, infiltrazioni, presenze sospette) all’amministratore e, se necessario, alle forze dell’ordine. Non va confuso con la guardia giurata: per la portineria di un condominio quel profilo di norma non serve. Quando il contesto richiede anche un pronto intervento svolto da guardie giurate, Vigil Pro attiva il servizio e lo integra col presidio in portineria, con un unico referente per l’amministratore. Per capire come il portierato si inserisce nel quadro complessivo dei servizi sul capoluogo, la pagina di riferimento è quella sulla vigilanza privata a Milano.
Domande frequenti
Quanto costa un portiere di condominio al mese?
Un portiere dipendente full-time costa al condominio 3.200-3.700 € al mese tutto compreso (retribuzione, contributi, TFR, quota sostituzioni). Un servizio di portierato fiduciario a turni parte da 16,00 €/ora: una copertura di mezza giornata feriale costa indicativamente 1.700-1.800 € al mese, una giornata piena circa 3.300 €.
Chi paga il portiere in condominio e come si divide la spesa?
La spesa è a carico di tutti i condòmini e, salvo diversa previsione del regolamento, si ripartisce per millesimi di proprietà ai sensi dell’art. 1123 c.c. In un condominio di 30 unità, un servizio a turni da 2.500 €/mese pesa in media 80-85 € al mese per appartamento.
Che maggioranza serve in assemblea per introdurre o togliere il portierato?
Per affidare il servizio a una ditta esterna bastano di norma le maggioranze ordinarie dell’art. 1136 c.c.; per sopprimere una portineria con dipendente la giurisprudenza prevalente richiede la maggioranza qualificata delle innovazioni (maggioranza degli intervenuti e due terzi dei millesimi). Il regolamento contrattuale può prevedere regole diverse: va sempre verificato con l’amministratore.
In quanto tempo si attiva un servizio di portierato a turni?
I tempi tipici sono rapidi: sopralluogo entro 24 ore dalla richiesta e avvio del servizio indicativamente in 24-72 ore dalla firma del contratto, con orari e mansioni definiti insieme all’amministratore. L’assunzione diretta di un dipendente richiede invece settimane tra selezione e adempimenti.
State valutando la portineria in assemblea? Possiamo prepararvi un prospetto con 2-3 scenari orari e costi già quantificati per il vostro condominio, da allegare alla convocazione. Scoprite il nostro servizio di portierato per condomini in Lombardia oppure chiamateci: ☎ 02 8219 7131. Sopralluogo tipicamente entro 24 ore, in tutta Milano, Monza-Brianza e Lombardia.
A cura di Giuseppe Nesca · Reparto Commerciale, Vigil Pro Security
