Nelle assemblee di condominio la sicurezza è uno dei pochi argomenti che mette d’accordo quasi tutti — finché non si arriva alla riga dei costi. A quel punto partono le domande vere: chi paga? si divide per millesimi o in parti uguali? se io abito al primo piano e i furti li subiscono quelli dell’ultimo, perché devo contribuire? e se metà dei condomini non è d’accordo? Sono domande legittime, e la risposta è più chiara di quanto sembri. Vediamo come funziona davvero la ripartizione, che maggioranza serve per deliberare e quanto pesa il servizio sul bilancio di ogni famiglia.
Prima cosa: la vigilanza in condominio non è obbligatoria
Nessuna norma impone a un condominio di dotarsi di un servizio di vigilanza, di ronde o di portierato. È una scelta facoltativa che l’assemblea può fare oppure no, esattamente come la scelta di installare un impianto di videosorveglianza nelle parti comuni o di affidare a un’impresa la pulizia delle scale. Questo è il punto di partenza: non c’è un obbligo di legge da rispettare, c’è una decisione di opportunità da prendere.
La conseguenza pratica è che, finché non c’è una delibera, nessuno può essere chiamato a pagare. Ma vale anche il contrario, ed è la parte che spesso sorprende: una volta approvata regolarmente, la spesa è dovuta da tutti, compresi i condomini che hanno votato contro o che non si sono presentati in assemblea. Chi ritiene la delibera illegittima ha lo strumento dell’impugnazione nei termini di legge; non ha invece la facoltà di chiamarsi fuori dal pagamento.
Come si ripartisce la spesa: la regola dei millesimi
Il criterio ordinario è quello dell’articolo 1123 del Codice civile: le spese per i servizi nell’interesse comune si ripartiscono fra i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè per millesimi di proprietà. La vigilanza — ronde notturne, presidio, portierato, collegamento dell’allarme delle parti comuni — rientra pienamente in questa categoria: è un servizio che protegge l’edificio nel suo insieme, dall’androne al cortile, dai box alle scale.
Ci sono però due eccezioni che vale la pena conoscere. La prima: se il regolamento di condominio di natura contrattuale prevede un criterio diverso, quel criterio prevale. La seconda: quando il servizio è destinato a servire i condomini in misura oggettivamente diversa, la ripartizione può seguire l’uso effettivo. È il caso del complesso con tre scale in cui il presidio copre solo l’ingresso di una, o del cortile su cui affacciano soltanto alcune unità. Nella pratica la soluzione più solida è mettere il criterio nero su bianco già nella delibera, così da non lasciare spazio a interpretazioni quando arriva il consuntivo.
Una domanda ricorrente riguarda gli inquilini: chi paga, il proprietario o chi ci abita? La vigilanza è tipicamente una spesa di gestione ordinaria del servizio e, in mancanza di accordi diversi nel contratto di locazione, ricade sul conduttore secondo la tabella oneri accessori. Anche qui, il modo più semplice per evitare discussioni è verificarlo prima con l’amministratore.
Che maggioranza serve in assemblea
L’attivazione di un servizio di vigilanza rientra nell’amministrazione ordinaria del condominio, e segue i quorum dell’articolo 1136 del Codice civile. In prima convocazione la delibera richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione basta la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore. Nella realtà quasi tutte le decisioni di questo tipo passano in seconda convocazione, dove i numeri sono più raggiungibili.
Due accorgimenti che fanno la differenza. Il primo: mettere all’ordine del giorno una proposta concreta, con ore, tipo di servizio e importo annuo, non un generico “valutazione servizio di vigilanza” — le assemblee decidono male sulle idee vaghe e bene sui numeri. Il secondo: portare almeno due preventivi comparabili, costruiti sullo stesso perimetro di ore e mansioni, altrimenti il confronto in sala diventa impossibile e la decisione slitta di un anno.
Quanto costa davvero a famiglia
È il numero che sblocca o affossa la delibera, ed è più basso di quanto la maggior parte dei condomini immagini. Il meccanismo è semplice: si prende il costo mensile del servizio e lo si divide per le unità immobiliari, pesando poi per i millesimi. Ecco alcuni ordini di grandezza reali, calcolati sulle nostre tariffe: i servizi non armati partono da 16,00 €/h nelle fasce diurne e da 18,00 €/h in quelle notturne e festive, mentre le ronde ispettive si contano a passaggio.
| Servizio | Costo condominio | Su 24 unità | Su 40 unità |
|---|---|---|---|
| 2 ronde notturne a notte, tutti i giorni | circa 720 €/mese | circa 30 €/mese | circa 18 €/mese |
| Portierato 4 h al giorno, lun-ven | circa 1.400 €/mese | circa 59 €/mese | circa 35 €/mese |
| Collegamento allarme parti comuni | da 25 €/mese | circa 1 €/mese | meno di 1 €/mese |
| Uscita su allarme della pattuglia | da 30 €/intervento | a consumo | a consumo |
Le cifre sono indicative e vanno lette come ordini di grandezza: la quota reale di ogni condomino dipende dai suoi millesimi, non da una divisione in parti uguali. Il dato interessante è un altro: nella maggior parte dei palazzi di media dimensione, un servizio di ronde notturne costa a famiglia meno di una cena fuori al mese. Per il quadro completo delle voci di spesa puoi consultare la guida su quanto costa un vigilante privato.
E se solo una parte dei condomini è interessata?
Capita spesso, soprattutto nei palazzi grandi. La strada praticabile esiste: i condomini interessati possono stipulare un contratto in proprio, fuori dal bilancio condominiale, per la protezione delle rispettive unità — tipicamente il collegamento dell’allarme del singolo appartamento con intervento su chiamata. In questo caso non c’è nessuna delibera da prendere e la spesa resta individuale.
Il limite è evidente: un servizio frammentato protegge le singole porte, non l’edificio. Le parti comuni — androne, cortile, box, cantine, vano scale — restano scoperte, e sono proprio i punti da cui passano quasi sempre gli ingressi indesiderati. Per questo, quando il tema torna in assemblea l’anno dopo, di solito passa: chi ha provato la formula individuale si accorge che il problema non era la sua porta. Nei complessi residenziali di dimensione maggiore la soluzione più efficace resta il portierato condominiale, eventualmente combinato con passaggi notturni di pattuglia.
Cosa mettere nella delibera per non litigare dopo
Le contestazioni successive nascono quasi sempre dalle stesse tre omissioni. Manca il perimetro del servizio: quali aree sono coperte, in quali orari, con quale frequenza di passaggio. Manca il criterio di ripartizione esplicito, e allora il primo consuntivo diventa un’assemblea straordinaria. Manca la durata e la modalità di uscita: per quanto tempo, con quale preavviso si può interrompere, come si rivede il servizio se non funziona.
Scriverle è questione di dieci righe in più nel verbale, e risparmia mesi di discussioni. Se stai preparando una proposta da portare in assemblea, la cosa più utile è partire da un sopralluogo: le ore che servono davvero si vedono guardando ingressi, orari e punti ciechi dell’edificio, non su un listino. Lo stesso metodo che applichiamo nella vigilanza privata a Milano e in tutta la Lombardia.
Devi portare una proposta in assemblea?
Prepariamo un preventivo chiaro, con ore, mansioni e costo annuo per unità immobiliare: il documento che serve all’amministratore per far decidere l’assemblea in dieci minuti. Chiama 02 8219 7131 o scopri il portierato per condomini.
Domande frequenti
La vigilanza in condominio è obbligatoria?
No. Nessuna norma impone a un condominio di attivare un servizio di vigilanza o di portierato: è una scelta facoltativa che l’assemblea può fare o non fare. Diventa vincolante solo dopo la delibera, e da quel momento la spesa segue le regole ordinarie di ripartizione come qualsiasi altro servizio comune.
Come si ripartiscono le spese di vigilanza fra i condomini?
Di regola in base ai millesimi di proprietà, come previsto dall’articolo 1123 del Codice civile per le spese dei servizi nell’interesse comune. Il regolamento contrattuale può prevedere criteri diversi, e quando il servizio serve i condomini in misura oggettivamente diversa — per esempio una sola scala su tre — la ripartizione può seguire l’uso effettivo anziché i millesimi puri.
Che maggioranza serve per deliberare la vigilanza in assemblea?
Si tratta di una decisione di amministrazione ordinaria: in prima convocazione serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio, in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore. È sempre bene far verificare i quorum all’amministratore prima dell’assemblea, perché il regolamento può contenere previsioni specifiche.
Se un condomino non paga la quota di vigilanza, cosa succede?
La quota di vigilanza segue la sorte di tutte le spese condominiali approvate: una volta deliberata è dovuta anche da chi ha votato contro, e l’amministratore procede con il recupero come per gli altri oneri. Chi ritiene la delibera invalida deve impugnarla nei termini di legge, non può semplicemente smettere di pagare.
A cura di Giuseppe Nesca · Reparto Commerciale, Vigil Pro Security