Un amministratore di condominio milanese che deve rimpiazzare un custode in pensione si trova davanti a una scelta che nessuno gli spiega mai per intero: assumere una nuova figura o affidarsi a un servizio di portineria in appalto. E quasi sempre la assemblea decide sulla base di un solo numero — lo stipendio — che è la parte meno rilevante del conto.
La differenza vera non è di prezzo, è di modello. Il custode è un dipendente del condominio, con un contratto, un orario, spesso un alloggio e tutte le conseguenze che ne derivano. La portineria in appalto è un servizio: ore acquistate, sostituzioni incluse, nessun rapporto di lavoro in capo allo stabile. Vediamo entrambi con i numeri reali di Milano.
Il custode dipendente: il costo pieno, non lo stipendio
Il custode è inquadrato nel CCNL dei dipendenti da proprietari di fabbricati, con profili diversi a seconda che abbia o meno l’alloggio di servizio e a seconda dei compiti (pulizia, piccola manutenzione, gestione rifiuti).
Il costo che finisce in bilancio non è la retribuzione netta: è la retribuzione lorda più contributi, TFR, tredicesima, ferie, malattia, infortunio, visite mediche, e — se c’è l’alloggio — la rinuncia alla redditività di un’unità immobiliare che il condominio potrebbe altrimenti locare. Quest’ultima voce, in molti stabili milanesi, vale da sola più dello stipendio: un bilocale in zona semicentrale che non viene locato è un mancato ricavo di 12.000-18.000 € l’anno.
| Voce | Custode senza alloggio | Custode con alloggio |
|---|---|---|
| Costo del lavoro annuo (indicativo) | 28.000-34.000 € | 24.000-30.000 € |
| Mancato reddito dell’alloggio | — | 12.000-18.000 € |
| Sostituzione per ferie e malattia | a carico del condominio | a carico del condominio |
| Totale indicativo annuo | 28.000-34.000 € | 36.000-48.000 € |
A questo si aggiungono i rischi gestionali che l’amministratore conosce bene: contenziosi di lavoro, gestione delle assenze, difficoltà a modificare mansioni e orari una volta consolidati, e la delicatezza — tutt’altro che teorica — di dover licenziare qualcuno che abita nello stabile.
La portineria in appalto: come funziona e cosa comprende
Il servizio si compra a ore. Il condominio definisce le fasce in cui vuole una presenza, e l’operatore copre quelle. Le funzioni tipiche in un condominio milanese sono:
- Apertura e chiusura del portone e dei cancelli negli orari stabiliti.
- Ricezione e smistamento di posta, pacchi e raccomandate: nei condomini con molti residenti che lavorano fuori è la funzione più usata in assoluto.
- Filtro dei visitatori e delle imprese: chi entra, per quale interno, con che mezzo.
- Gestione dei rifiuti: esposizione e ritiro dei bidoni nei giorni di raccolta.
- Segnalazione dei guasti all’amministratore e assistenza ai fornitori nelle manutenzioni.
La differenza operativa più rilevante rispetto al dipendente è la continuità: quando l’operatore assegnato è assente arriva un sostituto già formato sulle procedure dello stabile, senza che l’amministratore debba organizzare nulla. È il motivo principale per cui gli stabili grandi passano all’appalto.
Costi indicativi a Milano nel 2026
| Configurazione | Ore | Costo indicativo |
|---|---|---|
| Portineria mattutina (3 h/giorno, 6 gg) | ≈78 h/mese | 1.300-1.500 €/mese |
| Doppia fascia (5 h/giorno, 6 gg) | ≈130 h/mese | 2.100-2.400 €/mese |
| Presidio esteso (8 h/giorno, 6 gg) | ≈208 h/mese | 3.350-3.800 €/mese |
| Apertura e chiusura programmata | 2 interventi/giorno | da 18 € a intervento |
| Ronda ispettiva notturna | 1-2 passaggi/notte | da 25 € a passaggio |
| Tariffa oraria di riferimento | fascia diurna feriale | da 16,00 €/h |
Un condominio da 40 unità che oggi spende 36.000-48.000 € l’anno per un custode con alloggio, passando a una doppia fascia da 5 ore al giorno spende circa 25.000-29.000 € — e libera l’alloggio, che può essere locato o venduto. È il conto che, quando viene presentato in assemblea con tutte le voci, cambia l’esito della votazione nella maggior parte dei casi.
Quando conviene ancora il custode
Non è sempre l’appalto la scelta giusta. Il custode dipendente resta preferibile in tre situazioni concrete:
Stabili molto grandi con presenza continuativa necessaria, dove le ore da coprire sono così tante che il costo orario dell’appalto supera quello di un dipendente a tempo pieno. La soglia indicativa si colloca oltre le 40-45 ore settimanali di presenza.
Condomini in cui il custode svolge anche pulizie e manutenzione ordinaria in modo sostanziale: in quel caso si sta confrontando un dipendente polivalente con due o tre servizi separati, e il conto va rifatto sommando tutto.
Stabili con alloggio non locabile per condizioni, posizione o vincoli: se l’unità non produrrebbe comunque reddito, la voce più pesante del confronto sparisce.
Il caso concreto: uno stabile in zona Città Studi
Condominio di 46 unità, portone su strada, cortile interno, custode andato in pensione dopo trent’anni con alloggio al piano terra. L’assemblea era divisa tra assumere e chiudere la portineria del tutto.
La configurazione approvata è stata intermedia: portineria in appalto su doppia fascia, 7:00-10:00 e 15:00-17:00 dal lunedì al sabato, con gestione posta e pacchi (la ragione numero uno del malcontento dei residenti), esposizione rifiuti e chiusura serale del portone. Ore: 5 al giorno. L’alloggio è stato locato l’anno successivo.
Il tema emerso in corso d’opera, e che consigliamo sempre di affrontare prima: nelle ore scoperte i pacchi non hanno più un destinatario fisico. La soluzione adottata è stata un armadio consegne con codice, gestito dall’operatore in fascia. Va deciso prima, non dopo la prima settimana di lamentele.
Nelle zone con stabili d’epoca e portinerie storiche — Porta Venezia, Magenta, Sempione — la resistenza al cambiamento è più forte, ma la struttura del conto è la stessa. Nei quartieri di edilizia più recente e nei residence dell’hinterland, dove l’alloggio del custode spesso non esiste, l’appalto è ormai la norma.
Cosa mettere nel contratto
Le voci che evitano il 90% delle discussioni successive: fasce orarie esatte e giorni coperti; elenco puntuale delle mansioni incluse ed escluse (le pulizie delle parti comuni sono quasi sempre un servizio a parte); come viene gestita la sostituzione in caso di assenza; chi è il referente unico dell’amministratore; gestione della posta e delle raccomandate, con la procedura per le consegne fuori fascia.
Un punto di attenzione sul quale conviene essere netti in assemblea: la portineria non è vigilanza attiva. L’operatore presidia, filtra e segnala; non interviene su un’intrusione in corso, chiama la centrale operativa e le forze dell’ordine. Se lo stabile ha anche un problema di sicurezza notturna, la risposta corretta sono i passaggi ispettivi, non l’estensione delle ore di portineria.
Come si parte
Sopralluogo gratuito, in genere entro 24 ore: si guardano ingressi, flussi di posta e pacchi, orari reali in cui i residenti hanno bisogno di qualcuno. Da lì esce il numero di ore, che è l’unica voce che sposta il costo. L’attivazione tipica è in 24-72 ore dall’approvazione in assemblea.
Per le configurazioni condominiali complete vedi portierato per condomini in Lombardia e, per gli stabili di grandi dimensioni, vigilanza per condomini di grandi dimensioni. Sulla ripartizione delle spese tra i condomini abbiamo pubblicato una guida dedicata a chi paga la vigilanza in condominio. Per gli altri servizi in città il riferimento è vigilanza privata a Milano e per le tariffe orarie la guida ai costi.
Parliamo del tuo caso
Vuoi il confronto dei costi da portare in assemblea? Il sopralluogo è gratuito e si fissa in genere entro 24 ore. Scrivici dalla pagina portierato per condomini oppure chiama ☎ 02 8219 7131.
Domande frequenti
Quanto costa un servizio di portineria a Milano?
La tariffa parte da 16,00 €/h in fascia diurna feriale. Una portineria mattutina di 3 ore al giorno su sei giorni costa indicativamente 1.300-1.500 € al mese; una doppia fascia da 5 ore al giorno sta tra 2.100 e 2.400 €; un presidio esteso di 8 ore arriva a 3.350-3.800 €. L’apertura e chiusura programmata, senza presidio, costa da 18 € a intervento.
Conviene di più un custode dipendente o la portineria in appalto?
Dipende dalle ore da coprire. Un custode con alloggio costa al condominio 36.000-48.000 € l’anno considerando anche il mancato reddito dell’unità immobiliare; una portineria in appalto su doppia fascia costa 25.000-29.000 € e libera l’alloggio. Il dipendente resta più conveniente oltre le 40-45 ore settimanali di presenza necessaria o quando svolge in modo sostanziale anche pulizie e manutenzione.
Chi copre il servizio quando l’operatore è in ferie o malattia?
Nel servizio in appalto la sostituzione è inclusa: la centrale operativa invia un operatore già formato sulle procedure dello stabile, senza che l’amministratore debba organizzare nulla. Con un custode dipendente la sostituzione resta invece a carico del condominio ed è la voce che genera più disagio nei mesi estivi.
Il portiere può intervenire in caso di intrusione nello stabile?
No. La portineria è un servizio fiduciario: presidia, filtra gli accessi, gestisce posta e fornitori e segnala. In caso di intrusione l’operatore avvisa la centrale operativa e le forze dell’ordine. Se il condominio ha un problema di sicurezza notturna la risposta corretta sono i passaggi ispettivi, da circa 25 € a passaggio, non l’estensione delle ore di portineria.
A cura di Giuseppe Nesca · Reparto Commerciale, Vigil Pro Security