Dal 18 giugno 2013, data in cui è entrata in vigore la riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012, n. 220), le telecamere sulle parti comuni hanno un articolo del codice civile tutto loro: il 1122-ter. Sono due righe, e dicono una sola cosa, cioè con quale maggioranza l’assemblea decide. Tutto il resto — cartelli, tempi di conservazione, chi guarda le registrazioni, cosa può inquadrare il singolo condomino — sta nel GDPR e nelle indicazioni del Garante per la protezione dei dati personali.
Nelle assemblee in cui ci chiamano le domande sono sempre le stesse. Le mettiamo in fila qui: cosa dice la legge nel 2026, cosa deve fare l’amministratore passo per passo, gli errori che vediamo più spesso e quanto costa, in modo indicativo, un impianto con i servizi collegati.
La delibera: cosa dice l’art. 1122-ter del codice civile
Il testo è breve: le deliberazioni sull’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni sono approvate con la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma. In pratica servono due condizioni insieme: il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi.
Tre conseguenze pratiche che in assemblea sfuggono spesso:
- L’unanimità non serve. Un condomino contrario non può bloccare da solo l’impianto, se la maggioranza c’è.
- La delibera deve dire cosa si installa. Numero e posizione delle telecamere, aree inquadrate, tempi di conservazione, chi accede alle immagini. Una delibera generica («si approva la videosorveglianza») è la prima cosa che viene contestata.
- La spesa si ripartisce di regola secondo i millesimi di proprietà, salvo diverse previsioni del regolamento. Il tema della ripartizione tra condomini, anche per i servizi di presidio, lo abbiamo trattato nella guida su chi paga la vigilanza in condominio.
Il GDPR in condominio: chi fa cosa
Titolare e responsabile
Il titolare del trattamento è il condominio. L’amministratore agisce per suo conto: tiene la documentazione, custodisce le credenziali, gestisce le richieste. Se una ditta esterna accede alle immagini — l’installatore che fa assistenza da remoto, la società che gestisce il videoregistratore, il servizio di vigilanza che vede le telecamere su allarme — va nominata responsabile del trattamento con un atto scritto (art. 28 GDPR). Le persone che materialmente guardano le registrazioni vanno individuate per nome o per funzione, e nessun altro ci mette le mani.
Il cartello prima della zona ripresa
L’informativa si dà in due livelli. Il primo è il cartello, che va posizionato prima di entrare nel campo della telecamera, non sotto la telecamera stessa: deve indicare chi è il titolare, la finalità e dove leggere l’informativa completa. Il secondo livello è l’informativa estesa, affissa in bacheca o consegnata ai condomini, con tempi di conservazione, diritti degli interessati e contatti.
Cosa si può inquadrare
Il principio è la minimizzazione: si riprende solo ciò che serve alla finalità dichiarata, di solito la tutela del patrimonio comune. Ingressi, cancelli carrai, rampe dei box, androni sì. La strada pubblica solo nella misura minima inevitabile per inquadrare un accesso. Finestre, balconi e porte d’ingresso delle singole abitazioni no: se il campo le prende, si oscurano con le maschere di privacy che quasi tutti i videoregistratori recenti hanno.
Se c’è un portiere dipendente
Un caso che quasi nessuno considera: se il condominio ha un portiere assunto, e le telecamere inquadrano anche la guardiola o i suoi percorsi, entra in gioco l’art. 4 dello Statuto dei lavoratori (legge 300/1970). Gli strumenti da cui può derivare un controllo a distanza del lavoratore richiedono un accordo sindacale o, in mancanza, il via libera dell’Ispettorato territoriale del lavoro. Le regole sono le stesse delle aziende e le trovi nella guida sulla videosorveglianza dei dipendenti e privacy nel 2026.
Quanto a lungo si tengono le immagini
Il GDPR non fissa un numero: le immagini si conservano per il tempo necessario alla finalità, e il titolare deve saper motivare la scelta. Le linee guida europee sulla videosorveglianza (EDPB 3/2019) e le FAQ del Garante indicano la stessa logica: in genere un danno si scopre in uno o due giorni, quindi la cancellazione dovrebbe arrivare dopo pochi giorni, meglio se automatica, e quanto più ci si allontana dalle 72 ore tanto più argomentata deve essere la motivazione.
Per il condominio in particolare, la FAQ del Garante ritiene congruo un termine che non superi i 7 giorni. La scelta più diffusa, e la più facile da difendere, è una sovrascrittura automatica tra le 48 e le 72 ore, con un periodo un po’ più lungo solo se ci sono motivi concreti (per esempio lunghi periodi in cui lo stabile è semivuoto). Un videoregistratore che tiene trenta giorni «perché il disco è grande» non è una motivazione.
Il singolo condomino e la telecamera sulla propria porta
Chi installa una telecamera per conto proprio rientra nell’uso strettamente personale, quindi fuori dagli obblighi del GDPR, solo se riprende spazi di sua esclusiva pertinenza: la propria porta, il proprio posto auto chiuso, il proprio giardino. Il pianerottolo, le scale, il cortile e le parti comuni dei box non sono suoi, e le FAQ del Garante lo dicono in modo esplicito.
Il confine penale è più in là ma esiste: riprendere di nascosto l’interno di abitazioni altrui, un balcone, una finestra, può integrare il reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis del codice penale).
Cosa si può e cosa non si può, in sintesi
| Si può | Non si può |
|---|---|
| Riprendere ingressi, cancelli, androni e rampe box con delibera ex art. 1122-ter | Installare sulle parti comuni senza delibera, su iniziativa dell’amministratore o di un gruppo di condomini |
| Conservare le immagini per pochi giorni con cancellazione automatica | Tenere settimane di registrazioni senza una ragione documentata |
| Inquadrare la propria porta di casa per uso personale | Riprendere pianerottolo, scale o cortile comune dal proprio appartamento |
| Consegnare il frammento utile alle forze dell’ordine su loro richiesta | Pubblicare le immagini nel gruppo WhatsApp del condominio o sui social |
| Far vedere le telecamere a un servizio di vigilanza nominato responsabile | Dare le credenziali del videoregistratore a chiunque «per comodità» |
La checklist dell’amministratore
- Ordine del giorno chiaro: «installazione di impianto di videosorveglianza sulle parti comuni ai sensi dell’art. 1122-ter c.c.», con il preventivo allegato alla convocazione.
- Preventivo con planimetria: posizione di ogni telecamera e campo inquadrato, così i condomini votano su qualcosa di preciso.
- Delibera completa: finalità, aree, tempi di conservazione, soggetti che accedono alle immagini, ripartizione della spesa.
- Informativa estesa in bacheca e cartelli prima di ogni zona ripresa.
- Nomina a responsabile di chi accede alle immagini dall’esterno (installatore, manutentore, vigilanza).
- Registro degli accessi: data, motivo, chi ha visionato, cosa è stato estratto. Non è un obbligo scritto nella norma, ma è la prova più semplice di un uso corretto.
- Password: cambiare quelle di fabbrica, credenziali nominative, niente videoregistratore esposto su internet senza protezione.
Gli errori che vediamo più spesso
Il primo è la telecamera che inquadra il citofono e con esso il viso di chiunque suoni, compresi i passanti sul marciapiede: basta ruotarla di pochi gradi. Il secondo è il cartello attaccato sotto la telecamera, quando chi entra è già ripreso. Il terzo è il videoregistratore nel locale contatori aperto a tutti, con la password scritta su un post-it: chi ruba nei box sa benissimo dove cercarlo e se lo porta via.
L’ultimo è di aspettativa: si installa l’impianto convinti che i furti smettano. La telecamera registra, ma non interviene. Di notte, con soggetti incappucciati, le immagini aiutano a ricostruire e raramente a identificare.
Cosa fare dopo un furto
Chi scopre il furto avvisa l’amministratore e sporge denuncia. L’amministratore, o la persona designata, estrae solo il frammento che riguarda l’evento prima che la sovrascrittura lo cancelli, e lo conserva a parte per il tempo necessario; annota l’accesso nel registro. Le immagini si consegnano alle forze dell’ordine quando le richiedono, non si fanno girare tra i condomini e non si pubblicano. Il condomino ripreso può chiedere di accedere alle immagini che lo riguardano, nei limiti dei diritti previsti dal GDPR.
Costi indicativi 2026: impianto e servizi collegati
| Configurazione | Cosa copre | Costo indicativo 2026 |
|---|---|---|
| Impianto base sulle parti comuni | 4-8 telecamere, videoregistratore, cartelli, configurazione privacy | forbice ampia, indicativamente 2.500-8.000 € secondo cablaggio e stabile |
| Assistenza e manutenzione | Verifiche periodiche, aggiornamenti, gestione credenziali | indicativamente qualche centinaio di euro l’anno |
| Videosorveglianza collegata a centrale | Verifica delle immagini su allarme e attivazione dell’intervento | canone mensile definito in preventivo |
| Ronde ispettive notturne | 2-4 passaggi a orari variabili su cancelli, box e cantine | indicativamente 250-600 €/mese |
| Portierato | Presenza in guardiola, controllo accessi e ritiro pacchi | da 14,00 €/h · 14 € × 8 h × 26 giorni = 2.912 €/mese |
| Presidio di vigilanza | Operatore in divisa nella fascia critica | da 16,00 €/h, maggiorazioni CCNL secondo la fascia |
Un esempio pratico: supercondominio a Niguarda
Prendiamo un caso tipo, costruito sulle situazioni che si incontrano più spesso: quattro scale, circa 180 unità, un cortile interno e due livelli di box interrati con rampa su strada, nella parte di Niguarda verso viale Fulvio Testi. Nell’arco di un inverno, una serie di furti nelle cantine e due box forzati. L’impianto esistente, montato anni prima, registra trenta giorni, inquadra metà del marciapiede e le finestre del piano rialzato, e non ha nessun cartello.
Il lavoro sensato si fa in due tempi. Prima la parte legale: nuova delibera ex art. 1122-ter con planimetria, telecamere ruotate e maschere di privacy sulle finestre, conservazione ridotta a 72 ore con sovrascrittura automatica, cartelli agli accessi pedonali e carrai, informativa in bacheca, registro degli accessi tenuto dall’amministratore. Poi la parte operativa: le telecamere di rampa e corridoi box collegate alla centrale, con il servizio di vigilanza nominato responsabile del trattamento, e tre ronde notturne a orari variabili nei corridoi delle cantine.
Il conto delle ronde, sulla fascia media del listino: circa 450 € al mese, cioè 450 € ÷ 180 unità = 2,50 € per appartamento al mese, prima della ripartizione millesimale. In situazioni come questa, più della telecamera, a spostare la situazione è il fatto che qualcuno passi davvero, a orari non prevedibili. Per stabili di queste dimensioni la pagina sulla vigilanza dei condomini grandi in Lombardia mette in fila le configurazioni possibili.
Registrare non basta: chi agisce
La videosorveglianza fatta bene mette il condominio in regola e documenta cosa è successo. Non manda nessuno sul posto. Quando le telecamere sono collegate a una centrale, un operatore guarda le immagini nel momento dell’allarme, capisce se è un gatto o una persona sulla rampa dei box e attiva l’intervento: il tempo effettivo dipende da zona e orario e lo definiamo in sopralluogo. Come funziona il collegamento lo spieghiamo nella pagina sulla vigilanza online con controllo remoto. Dove serve una presenza continua, il portierato aggiunge qualcuno che vede chi entra prima che succeda qualcosa.
Domande frequenti
Quale maggioranza serve per installare le telecamere in condominio?
Per le telecamere sulle parti comuni l’art. 1122-ter del codice civile richiama la maggioranza dell’art. 1136, secondo comma: voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi. Non serve l’unanimità.
Per quanto tempo si possono conservare le registrazioni condominiali?
Per il tempo strettamente necessario, con cancellazione automatica. Le linee guida europee e le FAQ del Garante indicano pochi giorni e chiedono una motivazione più solida oltre le 72 ore; per il condominio il Garante ritiene congruo non superare i 7 giorni. La scelta più comune è una sovrascrittura tra 48 e 72 ore.
Un condomino può mettere una telecamera sulla propria porta?
Sì, se inquadra solo spazi di sua esclusiva pertinenza, come la propria porta d’ingresso. Non può riprendere pianerottolo, scale, cortile o parti comuni, né le porte e le finestre dei vicini. Riprese nascoste della vita privata altrui possono integrare il reato previsto dall’art. 615-bis del codice penale.
Quanto costa la videosorveglianza in un condominio?
Un impianto base sulle parti comuni si colloca indicativamente fra 2.500 e 8.000 € secondo numero di telecamere e cablaggio. A questo si possono aggiungere il collegamento a una centrale con canone mensile, le ronde notturne indicativamente fra 250 e 600 € al mese oppure il portierato da 14,00 €/h.
Le telecamere ci sono, ma di notte non passa nessuno?
Facciamo il sopralluogo con l’amministratore, guardiamo accessi, box e cantine e proponiamo due configurazioni con i costi a confronto. Guarda il portierato per condomini in Lombardia o la vigilanza privata a Milano.
A cura di Giuseppe Nesca · Reparto Commerciale, Vigil Pro Security