Vigilanza in condominio: prezzi e costi reali nel 2026

In assemblea la vigilanza viene quasi sempre bocciata per un motivo solo: il numero che circola è quello sbagliato. Qualcuno dice «costa 3.000 € al mese» pensando a un presidio fisso, e la discussione finisce lì. In realtà la configurazione che sceglie la maggior parte dei condomini lombardi costa tra i 6 e i 15 euro al mese per appartamento.

Qui trovi le cifre reali per ciascuna configurazione, il conto per unità immobiliare e i criteri per capire quale serve davvero al tuo stabile.

Le quattro configurazioni e i loro prezzi

Il conto per appartamento cambia radicalmente con la dimensione dello stabile. Un condominio da 30 unità che compra due ronde notturne spende circa 2.000 € l’anno, cioè 5,50 € al mese per appartamento. Lo stesso servizio in un condominio da 12 unità costa 14 € a famiglia. È il motivo per cui negli stabili piccoli conviene quasi sempre partire dalle sole ronde e valutare un servizio consortile con i palazzi vicini.

Cosa serve davvero: le tre domande

Il problema è di notte o di giorno? Se le segnalazioni riguardano cantine forzate, box aperti, persone nel cortile a tarda ora, la risposta sono i passaggi ispettivi notturni. Se riguardano estranei nell’androne, pacchi spariti, imprese che entrano senza dire niente, la risposta è una presenza in fascia diurna.

Quanti accessi ha lo stabile? Un condominio con portone su strada, cancello carraio e passo carraio sul retro non si presidia con una persona sola. O si riducono gli accessi utilizzabili, oppure il costo si moltiplica.

Cosa succede oggi quando suona l’allarme? Nella maggior parte dei condomini: niente. Un allarme collegato a una centrale con intervento su chiamata costa poche decine di euro al mese sull’intero stabile ed è la misura con il miglior rapporto tra costo e utilità.

Ronde ispettive: come funzionano davvero

Il passaggio ispettivo non è una macchina che passa e va. L’operatore scende, verifica che portone e cancelli siano chiusi, percorre il cortile e le zone comuni concordate — box, cantine, vano scale — controlla che non ci siano luci o porte che non dovrebbero essere aperte e lascia traccia del passaggio in un report consultabile dall’amministratore.

Il valore non è nel singolo passaggio: è nella irregolarità degli orari e nella visibilità del mezzo. Chi osserva uno stabile per capire quando è sicuro entrare ha bisogno di una routine prevedibile, e i passaggi a orario variabile la tolgono. Due passaggi tra le 23 e le 5, a orari non fissi, coprono la finestra in cui avviene la quasi totalità delle intrusioni negli stabili residenziali.

Il caso concreto

Condominio di 38 unità in prima periferia, cortile interno, box interrati con accesso da rampa. Tre episodi in quattro mesi: due box forzati e una cantina. Preventivo iniziale di un altro operatore: presidio serale 18:00-24:00, circa 2.900 € al mese.

La configurazione approvata in assemblea è stata diversa: due ronde ispettive notturne con discesa in rampa e verifica dei box, allarme sulla porta di collegamento tra rampa e vano scale collegato alla centrale, e chiusura serale programmata del portone. Costo: circa 2.200 € l’anno, cioè 4,80 € al mese per appartamento. Nessun episodio nei dodici mesi successivi.

La lezione ricorrente: il problema quasi mai è il portone principale. È il punto secondario che nessuno controlla — la rampa dei box, la porta della lavanderia, il cancelletto pedonale che resta socchiuso.

Chi paga e come si delibera

Le spese di vigilanza sono spese comuni: si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo unanime. Il servizio non è obbligatorio per legge, quindi la sua attivazione va deliberata in assemblea con le maggioranze previste per la gestione ordinaria o straordinaria a seconda che comporti o meno un’innovazione.

Su questo abbiamo scritto una guida a parte, con i riferimenti e i casi tipici: chi paga la vigilanza in condominio e come si ripartiscono le spese. Vale la pena leggerla prima dell’assemblea, perché la metà delle delibere che saltano, saltano su questo punto e non sul prezzo.

Telecamere e citofonia: quanto pesano sul preventivo

Nella maggior parte delle assemblee la discussione parte dalle telecamere, che sono la voce più visibile e la meno risolutiva se prese da sole. Un impianto per androne, cortile e rampa box costa indicativamente 2.500-6.000 € una tantum secondo il numero di punti ripresa, più qualche centinaio di euro l’anno di manutenzione.

Le telecamere ricostruiscono a posteriori e dissuadono in parte; non impediscono. Diventano utili quando qualcuno le guarda in tempo reale — cioè quando sono collegate a una centrale che riceve l’allarme, verifica sulle immagini e manda qualcuno se serve. È la differenza tra un video da consegnare ai carabinieri e un intervento che arriva mentre la cosa sta accadendo.

Sulla citofonia il discorso è opposto: sostituire un citofono che apre a chiunque suoni con un videocitofono e una regola condivisa («non si apre a chi non ha detto per quale interno viene») costa poche centinaia di euro e chiude il varco più usato in assoluto negli stabili residenziali. È l’intervento con il miglior rapporto tra spesa ed effetto, e non compare quasi mai nei preventivi perché nessuno ci guadagna.

Portineria: quando conviene aggiungerla

Nei condomini sopra le 40 unità, o dove i residenti lavorano fuori e i pacchi si accumulano, la portineria in appalto risolve un problema quotidiano che la vigilanza non tocca: posta, raccomandate, consegne, fornitori. Costa 1.300-2.400 € al mese secondo le ore, e si combina bene con le ronde notturne — presenza di giorno, passaggi di notte.

Il confronto completo con il custode dipendente, alloggio incluso, è nella guida su portierato per condomini in Lombardia. Per gli stabili di grandi dimensioni, con più corpi e aree comuni estese, il riferimento è vigilanza per condomini di grandi dimensioni.

Come si parte

Sopralluogo gratuito, in genere entro 24 ore: si guardano accessi, cortile, box e punti deboli reali, e da lì esce un preventivo con le voci separate, adatto a essere letto in assemblea. L’attivazione tipica è in 24-72 ore dalla delibera.

Per le tariffe orarie di riferimento vedi la guida ai costi di un vigilante privato; per i passaggi ispettivi la pagina ronde ispettive e pattugliamento. Se lo stabile è in città, i servizi attivi sono elencati in vigilanza privata a Milano.

Domande frequenti

Quanto costa la vigilanza per un condominio?

Due ronde ispettive notturne costano 1.500-2.400 € l’anno per l’intero stabile: in un condominio da 30 unità sono circa 5,50 € al mese per appartamento. Un presidio serale a fasce costa 1.100-1.600 € al mese, una portineria in appalto 1.300-2.400 € secondo le ore. L’allarme collegato alla centrale parte da 25 € al mese più 30 € a uscita.

Chi paga le spese di vigilanza in condominio?

Sono spese comuni e si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà, salvo un diverso accordo unanime. Il servizio non è obbligatorio per legge: va deliberato in assemblea, con le maggioranze previste per la gestione ordinaria o straordinaria a seconda che comporti o meno un’innovazione.

Meglio le ronde notturne o un presidio fisso?

Per la quasi totalità dei condomini le ronde. Coprono la finestra tra le 23 e le 5, in cui avviene la maggior parte delle intrusioni negli stabili residenziali, a una frazione del costo di un presidio. Il presidio serale ha senso quando il problema è diurno o di prima serata: estranei nell’androne, imprese non annunciate, pacchi che spariscono.

Le ronde servono davvero o passa solo un’auto?

Un passaggio fatto bene prevede la discesa dell’operatore, la verifica di portone e cancelli, il percorso delle aree comuni concordate — cortile, box, cantine, vano scale — e un report consultabile dall’amministratore. Il valore sta nell’irregolarità degli orari: chi studia uno stabile ha bisogno di una routine prevedibile, e i passaggi a orario variabile gliela tolgono.

A cura di Giuseppe Nesca · Reparto Commerciale, Vigil Pro Security