Vigilanza di immobili in fallimento e all’asta: costi 2026

Dal 15 luglio 2022 in Italia il «fallimento», come procedura, non esiste più: il Codice della crisi d’impresa lo ha sostituito con la liquidazione giudiziale. Sui cancelli dei capannoni però è cambiato poco. Dopo tre o quattro mesi di chiusura, qualcuno tira giù il quadro elettrico per portarsi via il rame. Chi entra in un capannone chiuso da un anno trova spesso cavi strappati dal soffitto, un bivacco negli spogliatoi e rifiuti che nell’inventario non c’erano.

Quel danno non resta sulla carta. Ricade sui creditori, perché abbassa quanto si ricava dalla vendita, e su chi compra all’asta, che si ritrova a rifare l’impianto elettrico prima di accendere una luce. Qui vediamo quali rischi corre un immobile in fallimento, in esecuzione immobiliare o ripreso da un leasing, quali servizi di vigilanza hanno senso per curatori, custodi e società che gestiscono crediti deteriorati, e quanto costano nel 2026.

Chi ci chiama e perché il bisogno è diverso da un immobile sfitto

Un immobile vuoto ha un proprietario che lo conosce e decide in fretta. Un bene in procedura ha un custode che lo ha ricevuto già chiuso, spesso senza tutte le chiavi, e che deve rendere conto di ogni spesa. Per il caso generale dell’immobile vuoto abbiamo scritto una guida sulla custodia di immobili sfitti a Milano; qui ci concentriamo sui beni che stanno dentro una procedura.

Le figure che incontriamo sono quattro:

• Curatori nelle liquidazioni giudiziali: devono conservare il valore dell’attivo fino alla vendita e documentarne lo stato nelle relazioni periodiche.
• Custodi giudiziari nelle esecuzioni immobiliari, nominati dal giudice: gestiscono l’immobile pignorato, spesso anche le visite di chi vuole partecipare all’asta.
• Società di leasing che hanno ripreso un capannone o un immobile strumentale dopo la risoluzione del contratto e devono ricollocarlo.
• Servicer, fondi e banche che hanno in carico portafogli di crediti deteriorati legati a immobili, a volte decine di siti in più province.

Il punto in comune è che nessuno di loro vive vicino all’immobile, e che ogni euro speso va giustificato. La vigilanza, in questi casi, deve fare due cose insieme: evitare che il bene perda valore e produrre la documentazione che dimostra che è stato controllato.

Cosa succede a un capannone chiuso da mesi

Rame, cavi e quadri elettrici

È il primo danno e il più frequente. Il rame di cavi, linee dei carroponti e quadri si rivende facilmente. Il costo di ripristino, però, è un multiplo del valore del metallo portato via: un quadro generale smontato ferma qualunque acquirente.

Macchinari smontati e attrezzatura

Quando nel capannone restano macchinari inventariati, il rischio non è solo il furto dell’intera macchina, che richiede mezzi pesanti. Più spesso spariscono motori, schede elettroniche, utensili, pezzi di ricambio: la macchina resta lì, ma non vale più quanto era stato stimato in perizia.

Occupazioni e bivacchi

Un immobile che nessuno controlla diventa riparo. Si comincia con un materasso e un fornelletto, si finisce con persone stabili nei locali uffici, allacci abusivi e un rischio incendio concreto. Accorgersene alla prima notte invece che al terzo mese cambia completamente la situazione.

Rifiuti abbandonati e vandalismi

Un piazzale aperto attira scarichi di materiale edile, pneumatici, elettrodomestici. Lo smaltimento diventa una spesa della procedura. I vandalismi — vetrate rotte, porte forzate, scritte — non sono gravi uno per uno, ma messi insieme nelle fotografie della perizia e dell’avviso d’asta rendono l’immobile meno attraente e allontanano chi potrebbe fare un’offerta.

I servizi che servono davvero a una procedura

Ronde ispettive con report fotografico datato

È il cuore del servizio. Un operatore in divisa passa a orari non prevedibili, controlla perimetro, accessi, lucchetti, sigilli e locali tecnici, e a ogni passaggio produce un report con orario, esito e fotografie. Il report datato è la parte che i curatori apprezzano di più: allegato alle relazioni periodiche, racconta lo stato del bene mese per mese e permette di dimostrare quando è comparso un danno. I dettagli sono nella pagina sulle ronde ispettive e pattuglie in Lombardia.

Presidio durante inventario, sgombero e visite

Ci sono giornate in cui il capannone è aperto e pieno di persone: il perito che fa l’inventario, la ditta che sgombera, il trasportatore che ritira i beni venduti separatamente. Sono i momenti in cui qualcosa sparisce più facilmente. Un operatore all’ingresso che registra chi entra e cosa esce costa poche ore. Con le chiavi presso di noi, possiamo anche aprire e chiudere per tecnici, geometri e imprese, senza spostare il custode per ogni appuntamento.

Accompagnamento delle visite degli interessati all’asta

Nelle esecuzioni immobiliari le visite si moltiplicano nelle settimane prima della vendita. Il custode non sempre può esserci, soprattutto per immobili lontani dallo studio. Possiamo aprire, accompagnare le persone lungo un percorso concordato, verificare che nessuno si allontani nelle aree non sicure e richiudere, lasciando un breve verbale della visita.

Torri di videosorveglianza dove non c’è corrente

In un capannone in procedura la corrente è spesso staccata, e con lei l’impianto d’allarme. Una torre mobile alimentata a pannelli e batterie, con telecamere e collegamento alla centrale operativa, copre il piazzale senza lavori e si ritira dopo la vendita. Costi e varianti sono nella guida alle torri di videosorveglianza mobili.

Intervento su allarme

Se l’impianto funziona, o se c’è una torre collegata, la segnalazione fa uscire una pattuglia che verifica sul posto. I tempi effettivi dipendono da zona e orario e li definiamo in sopralluogo. In caso di intrusione in corso o di occupazione avvisiamo subito il committente e, se serve, le forze dell’ordine.

Le configurazioni e i costi 2026

Il presidio h24 è la risposta istintiva di chi ha appena trovato un furto, ma per un bene in procedura è quasi sempre sproporzionato: in sei mesi di attesa della prima asta supera i 69.000 € prima delle maggiorazioni notturne e festive, una cifra che spesso vale una parte importante del prezzo base. La combinazione di ronde e torre copre lo scenario tipico, cioè il furto o l’intrusione quando non c’è nessuno, a una frazione del costo. Il presidio fisso ha senso per periodi brevi, per esempio dopo un’effrazione, finché non si ripristinano le chiusure. Il quadro completo delle tariffe orarie è nella guida a quanto costa un vigilante privato.

Chi paga e come si imposta il servizio

Nelle procedure le spese per conservare il valore dei beni rientrano normalmente fra le spese della procedura stessa, e vanno approvate secondo le sue regole. Non diamo pareri legali: il servizio, la sua durata e le modalità di fatturazione si concordano con il curatore o con il custode, che sa quali passaggi deve seguire prima di impegnare una spesa. Per questo il preventivo che prepariamo è pensato per essere allegato a un’istanza: voci separate, costo mensile, durata stimata fino alla vendita e alternative a confronto.

Per le società di leasing, i servicer e i fondi il committente è chi ha in carico il bene. Quando i siti sono molti conviene un servizio unico, con lo stesso formato di report per tutti gli immobili. Per gli immobili che non stanno in una procedura ma vanno comunque tenuti sotto controllo vale la pagina sulla custodia di beni immobili in Lombardia.

Un caso tipo: capannone con macchinari tra Rho e Pero

Prendiamo un caso costruito sulle situazioni più frequenti. Capannone di circa 2.000 metri quadri nell’area industriale tra Rho e Pero, a ridosso del Sempione e degli svincoli verso l’autostrada. Azienda metalmeccanica in liquidazione giudiziale, dentro ancora tre centri di lavoro e un carroponte inventariati, corrente staccata da due mesi. Il curatore chiama dopo che il perito, tornando per completare la stima, trova una porta laterale forzata e un quadro secondario smontato.

Nel sopralluogo emergono tre punti. L’allarme, senza corrente, era muto da settimane. Il piazzale confina su un lato con un’area incolta da cui si arriva senza passare dalla strada. E la prima asta, fra perizia, pubblicità e tempi della procedura, non sarebbe arrivata prima di cinque o sei mesi.

La configurazione proposta, da concordare con il curatore:

• tre ronde notturne a orari variabili più un passaggio diurno nel fine settimana, con report fotografico: circa 500 € al mese;
• una torre con telecamera termica sul lato dell’area incolta, collegata alla centrale operativa: circa 750 € al mese di noleggio più 100 € di collegamento, e 300 € una tantum per posa e ritiro;
• due giornate di presidio da 9 ore durante il completamento dell’inventario: 16 € × 9 h × 2 = 288 €;
• accompagnamento delle visite nel mese prima dell’asta, stimato in quattro visite da 3 ore: 16 € × 3 h × 4 = 192 €.

Il conto mensile ricorrente è intorno ai 1.350 €; sui sei mesi fino all’asta, con presidi, visite e posa della torre, si arriva indicativamente a 8.900 €. Lo stesso periodo con un presidio h24 avrebbe superato i 69.000 € prima delle maggiorazioni. I report mensili si allegano alle relazioni del curatore e le fotografie datate fissano con precisione lo stato del bene all’avvio del servizio, così ogni danno successivo è documentato.

Situazioni simili le vediamo nelle aree produttive a sud di Milano, verso Rozzano e Opera, e lungo la Vigevanese: cambia la distanza dagli svincoli, non la logica.

Due accorgimenti che non costano quasi nulla

Sostituire i lucchetti il primo giorno. Nei beni in procedura circolano copie delle chiavi in mano a ex dipendenti, fornitori e vecchi manutentori. Fotografare tutto subito, locale per locale: quel primo report è il riferimento con cui confrontare ogni danno successivo.

Domande frequenti

Quanto costa la vigilanza di un capannone in liquidazione giudiziale?

Dipende da cosa c’è dentro e da quanto manca alla vendita. Le ronde ispettive con report fotografico costano indicativamente fra 250 e 600 € al mese; una torre di videosorveglianza mobile parte da 350-600 € al mese. Il presidio orario parte da 16,00 €/h e si usa per le giornate di inventario, sgombero o visite. Un presidio h24 supera gli 11.500 € al mese ed è quasi sempre sproporzionato per un bene in attesa di asta.

Chi paga la vigilanza di un immobile in fallimento o all’asta?

Nelle procedure le spese per conservare il valore dei beni rientrano normalmente fra le spese della procedura e vanno approvate secondo le sue regole. Il servizio e la fatturazione si concordano con il curatore o con il custode giudiziario. Per gli immobili ripresi da una società di leasing o gestiti da un servicer il committente è chi ha in carico il bene.

Cosa fate se trovate l’immobile occupato?

L’operatore non entra in contrasto con gli occupanti: documenta la situazione con fotografie e orario, avvisa subito il committente e, se serve, le forze dell’ordine. Liberare un immobile occupato segue strade che non sono quelle della vigilanza. Il valore del servizio sta nell’accorgersene alla prima notte, quando la situazione è ancora semplice da gestire.

Potete accompagnare le visite degli interessati all’asta?

Sì. Su richiesta del custode apriamo l’immobile, accompagniamo i visitatori lungo un percorso concordato, teniamo lontane le persone dalle aree non sicure e richiudiamo, lasciando un breve verbale della visita. Il costo è orario, da 16,00 €/h, e si può programmare in blocchi nelle settimane prima della vendita.

A cura di Giuseppe Nesca · Reparto Commerciale, Vigil Pro Security