Nei condomini la sicurezza entra in assemblea sempre allo stesso modo: dopo un episodio. Una cantina forzata, due biciclette sparite dal cortile, un tentativo di effrazione al portone, qualcuno visto salire alle due di notte. Da lì parte la discussione, e quasi sempre si arena sulle stesse due domande — cosa serve davvero e quanto ci costa. Vediamo entrambe con numeri concreti, partendo da un principio che vale per qualsiasi palazzo: la vigilanza condominiale non protegge gli appartamenti, protegge quello che sta prima degli appartamenti. Androne, cortile, box, cantine, vano scale: i punti da cui si passa.
I tre problemi reali di un condominio
Il primo è l’ingresso incontrollato. Il portone che resta socchiuso, il citofono a cui si risponde senza guardare, la persona che entra dietro un residente. Nella maggior parte degli episodi non c’è nessuna effrazione: qualcuno è semplicemente entrato camminando.
Il secondo sono le parti comuni di notte. Box, cantine e locali tecnici sono spazi vuoti per dodici ore al giorno, spesso con serrature vecchie e nessuna illuminazione decente. È lì che si concentrano furti e danneggiamenti, e sono anche gli spazi che nessun impianto d’allarme di appartamento copre.
Il terzo è la percezione, che pesa più di quanto si ammetta. Un cortile buio in cui non passa mai nessuno cambia il modo in cui i residenti vivono il palazzo: si smette di scendere in cantina la sera, si evita il box. Questo aspetto non compare nei verbali, ma è quello che fa approvare la delibera.
Le formule possibili, in ordine di costo
Le ronde ispettive notturne sono il punto di partenza più comune. Una pattuglia passa una o più volte per notte a orari variabili, controlla portone, cortile, box e cantine, verifica che non ci siano segni di effrazione e lascia un report. Costano poco e hanno un effetto deterrente reale, a due condizioni: che gli orari cambino e che il passaggio sia visibile.
Il collegamento dell’allarme delle parti comuni aggiunge la risposta sull’evento: quando un sensore scatta, la centrale verifica e manda la pattuglia. È la formula giusta per i palazzi che hanno già un impianto sui locali comuni e vogliono che qualcuno risponda quando suona.
Il portierato è il livello superiore ed è l’unico che agisce sul primo problema, quello dell’ingresso. Un addetto presente nelle ore di passaggio filtra chi entra, gestisce corrieri e manutentori, tiene le chiavi, controlla le aree comuni e registra ciò che accade. Nei complessi grandi è quasi sempre la soluzione che risolve davvero, come vediamo nel portierato per condomini in Lombardia.
Nei complessi residenziali di grandi dimensioni, con più corpi scala e aree verdi comuni, le tre formule si combinano: presidio nelle ore di punta, ronde nelle ore vuote, allarme collegato per il resto. È l’impostazione descritta nella pagina dedicata alla vigilanza per grandi condomini.
Quanto costa davvero, a famiglia
Qui l’assemblea decide, quindi conviene arrivarci con i numeri già divisi per unità. Le tariffe partono da 16,00 €/h nelle fasce diurne e da 18,00 €/h in quelle notturne e festive; le ronde si contano a passaggio, da 12,00 €.
| Formula | Costo condominio | Su 24 unità | Su 40 unità |
|---|---|---|---|
| 2 ronde a notte, tutte le notti | circa 720 €/mese | circa 30 €/mese | circa 18 €/mese |
| 1 ronda a notte, tutte le notti | circa 360 €/mese | circa 15 €/mese | circa 9 €/mese |
| Portierato 4 h al giorno, lun-ven | circa 1.400 €/mese | circa 59 €/mese | circa 35 €/mese |
| Collegamento allarme parti comuni | da 25 €/mese | circa 1 €/mese | meno di 1 €/mese |
Gli importi sono indicativi: la quota effettiva di ciascun condomino dipende dai millesimi, non da una divisione in parti uguali, e il preventivo definitivo nasce da un sopralluogo. Ma l’ordine di grandezza è quello, ed è il dato che sblocca le assemblee: un servizio di ronde notturne pesa quanto un caffè a settimana. Per il quadro completo delle voci di costo puoi consultare la guida su quanto costa un vigilante privato.
Come si decide senza litigare
La proposta va all’ordine del giorno con tre elementi già definiti: quali aree vengono coperte, in quali orari e con quale importo annuo. Le assemblee decidono male sulle formule generiche e bene sui numeri chiusi. Portare due preventivi costruiti sullo stesso perimetro — stesse ore, stesse mansioni — permette un confronto reale; portarne due su perimetri diversi garantisce che la decisione slitti.
Va poi messo nel verbale il criterio di ripartizione. Di regola è quello dei millesimi di proprietà, ma se il servizio copre solo una scala su tre o un cortile su cui affacciano poche unità, conviene definirlo esplicitamente prima, non discuterne al primo consuntivo. L’ultimo punto è la durata, con la possibilità di rivedere il servizio dopo i primi mesi: nessuno può sapere in anticipo se tre passaggi per notte sono troppi o troppo pochi.
Un errore che si paga caro
Il più diffuso è affidarsi solo alle telecamere. Costano meno, si installano una volta e sembrano risolvere. Ma una telecamera documenta, non impedisce: il condominio scopre il furto la mattina dopo, guarda il filmato e ha un video di qualcuno che porta via le biciclette. Se nessuno guarda quelle immagini in tempo reale e nessuno può intervenire, quello che si è comprato è un archivio.
Il secondo errore è il servizio prevedibile: la pattuglia che passa sempre alle 23:30 è un’informazione utile a chi osserva il palazzo, non un deterrente. Orari variabili e report verificabili sono ciò che distingue un servizio reale da una riga in bilancio. Lo stesso principio vale per qualsiasi immobile, dalla vigilanza privata a Milano al resto della Lombardia.
Devi portare una proposta in assemblea?
Prepariamo un preventivo con ore, aree coperte e costo annuo già diviso per unità immobiliare: il documento che serve all’amministratore per far decidere in dieci minuti. Chiama 02 8219 7131 o scopri la vigilanza privata per condomini.
Domande frequenti
Quanto costa la vigilanza per un condominio?
Dipende dalla formula. Due passaggi di ronda a notte, tutte le notti, costano indicativamente 720 € al mese per l’intero condominio: su 24 unità significa circa 30 € al mese a famiglia. Un portierato di 4 ore al giorno dal lunedì al venerdì si aggira sui 1.400 € al mese, cioè circa 59 € per unità. Le tariffe partono da 16,00 €/h nelle fasce diurne e da 18,00 €/h in quelle notturne.
Meglio le ronde notturne o il portierato?
Rispondono a problemi diversi. Le ronde coprono le ore in cui il palazzo è chiuso e servono contro intrusioni e atti vandalici nelle parti comuni. Il portierato copre le ore di passaggio e serve a filtrare chi entra, gestire corrieri e chiavi e tenere in ordine gli spazi comuni. Nei palazzi con molto traffico diurno il portierato rende di più; in quelli tranquilli di giorno ma esposti di notte, le ronde.
Serve una delibera dell’assemblea per attivare il servizio?
Sì. L’attivazione di un servizio di vigilanza è una decisione dell’assemblea e va deliberata con i quorum previsti per l’amministrazione ordinaria. Una volta approvata, la spesa è dovuta da tutti i condomini, anche da chi ha votato contro, e si ripartisce secondo i criteri stabiliti, di regola per millesimi di proprietà.
Le telecamere nelle parti comuni bastano da sole?
Servono a documentare, non a impedire. Un impianto registra l’evento ma non manda nessuno sul posto: le immagini diventano utili dopo, per la denuncia. Quello che interrompe un’intrusione è la risposta — un passaggio di pattuglia, un operatore presente, un allarme collegato che fa partire un intervento. La videosorveglianza è un pezzo del sistema, non il sistema.
A cura di Giuseppe Nesca · Reparto Commerciale, Vigil Pro Security